5줄 요약

1. 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 확대하고, 아파트 등은 토지거래허가구역으로 묶어 10월 16일·20일부터 적용(허가·2년 실거주 의무).

2. 수도권·규제지역 고가주택 주담대 한도를 2-4억원으로 낮추고 스트레스 금리를 3.0%로 상향, 1주택자 전세대출 이자를 DSR에 반영.

3. 신고가 후 해제 등 ‘가격 띄우기’, 부정청약, 탈세, 규제우회 대출을 범정부 합동으로 상시 단속·감독.

4. 9·7 공급대책의 후속 법·제도 정비와 도심·공공택지 공급 일정을 연내 가속화해 ‘26년 이후 공급 공백’ 리스크 완화 추진.

5. 수요 억제로 과열·버블을 선제 차단하며 공급이 가시화될 때까지 급등을 막는 ‘브리지형 수요관리’ 전략이나, 실수요자 부담·거래절벽 우려가 병존.

정부는 서울 전역과 경기 12개 지역으로 가격·거래 과열이 확산되는 조짐을 차단하기 위해 규제지역과 토지거래허가구역을 대폭 확대하고, 수도권·규제지역 고가주택에 대한 주택담보대출 한도를 2~4억원으로 낮추는 등 수요 억제형 조치를 즉시 가동한다고 밝혔다. 전세대출의 DSR 반영, 주담대 스트레스 금리 상향, 불법 거래행위에 대한 합동 단속 및 감독기구 설치, 그리고 9월 7일 발표한 ‘주택공급 확대방안’의 연내 후속 이행이 동시에 추진된다.

부동산 거래 규제 지역 확대

정부는 서울 25개 전 자치구를 일괄 지정하고, 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원), 수원시(영통·장안·팔달), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역을 추가 지정한다. 조정대상지역과 투기과열지구는 10월 16일 지정과 동시에 효력이 발생한다. 토지거래허가구역은 서울 전역과 경기도 12개 지역의 ‘아파트’와 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택’을 허가 대상으로 하며, 관보 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 효력이 발생하고 지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지다. 허가구역에서 취득한 주택은 내·외국인 모두 취득일로부터 2년간 실거주 의무를 지며, 비주택담보대출의 LTV 상한은 70%에서 40%로 강화된다.

[표 1] 지정 확대 요약

금융 규제 강화: 고가주택 대출한도 차등화와 스트레스 금리 상향

정부는 수도권·규제지역에서 시가 15억원을 초과하는 주택에 대해 주담대 한도를 단계적으로 축소한다. 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한되며, 15억원 이하 주택은 현행 6억원을 유지한다. 이 조치는 10월 16일부터 적용된다. 아울러 수도권·규제지역 주담대의 DSR 산정 시 가산하는 스트레스 금리는 현행 1.5%에서 3.0%로 상향 적용되며, 같은 날부터 시행된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차를 목적으로 전세대출을 받는 경우에는 그 이자상환액을 차주의 DSR에 반영하는 제도를 10월 29일부터 시행한다. 은행권의 주담대 위험가중치 하한은 2026년 4월에서 2026년 1월 1일로 앞당겨 15%에서 20%로 상향 시행된다.

[표 2] 주담대 한도 차등화 및 DSR·자본규제 보완

거래질서 확립: ‘가격 띄우기’·부정청약 등 불법행위 엄정 대응

정부는 신고가 거래 후 해제를 통한 시세 왜곡, 사업자대출의 용도 외 유용, 초고가주택 취득·증여 거래를 활용한 탈세, 시세조작 중개행위 등을 집중 점검한다. 국토교통부는 ‘가격 띄우기’에 대한 기획조사와 신고 센터 운영, 혐의 건의 수사의뢰를 병행하고, 금융위원회는 사업자대출 전수조사로 규제 우회 사례를 점검한다. 국세청은 30억원 이상 초고가주택 취득거래와 고가 아파트 증여거래를 전수 검증하고, 7개 지방청 정보수집반을 가동해 과열지역 탈세정보를 수집하며 ‘부동산 탈세 신고센터’를 설치·운영한다. 경찰청은 국가수사본부 주관으로 전국 841명 규모의 ‘부동산 범죄 특별단속’을 실시한다. 정부는 아울러 범정부 차원의 부동산 거래 감독체계를 마련해 감독·수사·세무 대응 역량을 상시화한다.

공급 후속조치: 9.7 대책의 연내 가속 이행

정부는 도시정비법 등 20여 개 법률의 연내 통과를 추진하고, 노후청사·국공유지 복합개발 후보지와 세부계획을 올해 안에 제시한다. 서울의 노후 영구임대주택 약 2.3만 호에 대해 분양·임대 혼합 재건축 방안을 마련하고, 서울 내 신축매입임대 7천 호는 연내 모집 공고를 진행한다. 공공택지 분양은 2025년 수도권 물량 2.2만 호 중 잔여 5천 호를 연내 분양하고, 2026년 분양 예정분 2.7만 호도 일부 계획을 연내 발표한다. 수도권 신규택지 3만 호의 입지 발표를 검토하며, 공공지원 민간임대는 2026년 6천 호, 2027년 4천 호 착공을 위한 절차에 착수한다. 서리풀지구(2만 호)와 과천지구(1만 호)는 보상과 부지조성을 앞당기고, 서리풀지구 지구지정은 2026년 6월에서 2026년 3월경으로 단축해 보상조사를 연내 시작하는 목표를 제시했다.

[표 3] 주요 일정 요약

정책적 함의

이번 대책은 금리 인하 국면에서 확대될 수 있는 레버리지를 선제적으로 제어하고, 신고가 거래 후 해제 등 시장교란 행위에 대한 경각심을 높이기 위한 긴급 패키지라는 점에서 의미가 있다. 규제지역 대폭 확대, 가격대별 대출 차등화, 전세대출 규제 등 전방위 수요 억제책으로, 6·27 대책보다 한층 강력하고 포괄적인 규제 패키지로 평가된다. 정부는 이번 대책을 통해 주택시장 과열 양상을 조기에 차단하고 9·7 공급대책이 실현될 때까지의 시간을 확보하려는 ‘이중 전략’을 구사하고 있다. 동시에 정부는 부동산에 과도하게 쏠린 유동성과 가계 레버리지의 ‘주택 편중’을 완화해 자금을 증권시장 등 금융자산으로 분산시키겠다는 신호를 보냈다. 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무와 비주택담보대출 LTV 40% 규정은 갭투자 유인을 크게 줄일 것으로 보이며, 전세대출의 DSR 반영은 ‘전세 레버리지 → 매매 전환’으로 이어지는 과열 경로를 일부 차단하는 효과가 예상된다. 이러한 조합은 주택 가격의 상승 요인을 구조적으로 억제해 장기적으로 일본식 부동산 버블의 재현 가능성을 사전에 낮추려는 거시건전성 접근으로 해석된다. 한편, 실수요자의 내집 마련이 더 어려워지고 거래 절벽이 발생할 수 있다는 부작용 우려도 병존한다. 쉽게 말해, 주택 공급이 가시화될 때까지 급등을 억제하기 위한 ‘브리지형 수요관리’를 유지하려는 취지로 볼 수 있다. 다만 세제 합리화는 방향만 제시된 상태여서 구체안의 형평성·수용성 검증이 필요하고, 공급 확대는 입주까지의 시차가 큰 만큼 2026년 이후의 공급 공백을 관리하는 것이 관건이다.

현장 적용 측면에서 10월 20일 이후 허가구역 내 거래는 계약 전 허가가 필수이며, 허가 없이 체결된 계약은 무효가 될 수 있고 취득분에는 2년 실거주 의무가 부과된다. 규제지역 지정 확대에 따라 전매 제한, 1순위 요건 강화, 가점제 비율 확대, 재당첨 제한 등 청약 규제가 지정 공고일 이후 입주자모집승인 신청분부터 강화된다. 금융 부문에서는 10월 16일부터 수도권·규제지역 고가주택의 주담대 한도가 2-4억원으로 축소되고 스트레스 금리 3.0%가 DSR 산정에 적용되며, 10월 29일부터 1주택자의 수도권·규제지역 임차 목적 전세대출 이자가 DSR에 산입된다.